Főoldal / Tudástár / Konzultáció

Konzultáció



"Ingatlan fejlesztéssel foglalkozó társaság könyvvizsgálata során merült fel a kérdés, hogy üres telek piaci értékbecslését hogyan minősítsük a munkánk során. A Társaság által megvásárolt telken irodaházat kíván építeni, amelyre vonatkozóan elkészültek a látványtervek, építészeti tervek, de még nem kezdődött meg a beruházás. A telek Budapest frekventált iroda részén a Váci úton található. Az ingatlan értékbecslést egy nagy nemzetközi társaság végezte, amely minősítését elvégeztük munkánk során, megfelelő referenciákkal rendelkezik, és hiteles. A telek értékbecslésénél a szakértő úgy határozta meg az ingatlan értékét, hogy azt a jövőbeni felépített és kiadásra szánt irodaterület m2 árával vette figyelembe, vagyis a jövőbeni haszon az értékelés alapja. A kalkulált m2 bérleti díj teljesen reális, és az értékelés módszertana is elfogadható, azonban könyvvizsgálati szempontból aggályosnak találom, hogy a kimutatott piaci értéket értékhelyesbítésként/értékelési tartalékkéntkívánja kimutatni a Társaság, ezáltal egy jövőbeni haszon reményének értékével kívánja rendezni a negatív saját tőkét.

Elfogadhatom a hiteles piaci értékbecslést és ezáltal a saját tőke rendezést a kimutatott értékelési tartalékkal, és adhatok minősítés nélküli könyvvizsgálói jelentést?

A számviteli törvény alapján a fordulónapra készített értékbecslés alapján a Társaság kimutathatja a könyv szerinti és piaci érték szerinti érték közötti különbséget."

2014. december

A saját tőke kritikus értékeinek rendezéséhez teljesen elfogadott módszer lehet az értékhelyesbítés és értékelési tartalék elszámolása. Ha egy ingatlan tekintetében éltek ezzel a lehetőséggel, akkor felvetődik, hogy a többi eszköz esetében is lehet értékhelyesbítés és értékelési tartalék? A módszer alkalmazásakor tehát felvetődik a teljesség kérdése, azaz azt is bizonyítani kell, hogy a többi eszköz esetében nincs ilyen szignifikáns, pozitív különbözet, amelyet fel kellene venni a mérlegbe. Ha éltek ezzel az értékelési lehetőséggel, akkor évente minősíteni kell, hogy az érték továbbra is helyes, vagy éppen nem helyes, ezért meg kell változtatni. A cégek általában nincsenek tisztában ezekkel a követelményekkel, ezért célszerű felhívni a vezetés figyelmét az évente ismétlődő értékelés szükségességére. Természetesen az is elegendő lehet, ha bizonyítják, hogy a piaci körülményekben nem történt olyan változás, amely érdemben befolyásolná a korábbi értékelés kimenetelét. A kérdésből nem derül ki, hogy mikor készült a vagyonértékelés a telek tekintetében, de ezeket a szempontokat ott is figyelembe kell venni. (Pl. 2 éve készült, akkor lehet, hogy változatlan formában nem fogadható el a könyvvizsgáló részéről ez az értékelés, és újat kell készíteni.) Egyébként pedig azt gondolom, hogy a könyvvizsgáló elfogadhatja egy hiteles értékbecslő által készített értékelés eredményét, ha meggyőződött róla, hogy a standardok szerinti feltételek teljesülnek, például a szakértő munkájának felhasználása kérdéskörben, amire a kérdező is utalt. (ISA 620, stb.)
Az Szt. az értékhelyesbítés számszaki meghatározásakor nem korlátoz az alkalmazott módszerek tekintetében, tehát nincs szabályozás abban az értelemben, hogy a piaci értéket milyen módszerrel kéne megállapítani. Ezért a kérdésben szereplő felvetés, miszerint egy jövőbeni haszonból kiindulva vezetik le a piaci értéket, nem tiltott.
 

Címkék: ÉrtékhelyesbítésKonzultációs szolgálatSaját tőkeSzámviteli törvényÉrtékelési tartalék