Főoldal / Tudástár / Konzultáció

Konzultáció



"Szállodai szolgáltatást nyújtó társaságnál tulajdonos váltás következtében új könyvvizsgáló kinevezésére került sor. Az új könyvvizsgáló kifogásolta a társaság alábbi számviteli politikai gyakorlatát: 1. A szállodai szolgáltatás saját tulajdonú ingatlanokban történik. Az ingatlanok egy része műemléki épület, más részük nem felel meg ennek a besorolásnak. A műemléki épület egyedi, jegyzett védett műemlék. A műemlék épületre nem számol el a társaság számviteli törvény szerint értékcsökkenést. Ennek két oka van: Amikor használatba vették, a törvény még nem tette lehetővé és később amikor ezt már a törvény már nem tiltotta, azért nem változtattak a számviteli politikán, mert az alábbi megfontolást vették figyelembe: „Az Sztv. 52.§ (6) bekezdése alapján pedig nem szabad terv szerinti értékcsökkenést elszámolni az olyan eszköznél, amely értékéből a használat során nem veszít, vagy amelynek értéke – különleges helyzetéből, egyedi mivoltából adódóan – évről évre nő. Az Sztv. tehát nem kategorikusan tiltja műemléki épületek esetén az értékcsökkenési leírás elszámolását, hanem álláspontunk szerint megvizsgálandóvá teszi, hogy a használat során az ingatlan műszaki állapota, illetve műemléki védettségű mivoltából eredő eszmei értéke hogyan változik. Ha a műszaki, fizikai kopásból eredő csökkenést ellensúlyozza az eszmei érték változása, tehát az épület/lakások értéke nem csökken, ebben az esetben az épület/lakások után nem szabad értékcsökkenést elszámolni.” A fentiek alapján a Társaság nem módosította számviteli politikáját a műemlék épület tekintetében. 2. A nem műemléki besorolású épület esetében (annak a műemlékkel való összeépítettsége miatt is) az ingatlan egyediségére való tekintettel viszonylag magas, 70%-os maradványértéket határozott meg. Az új könyvvizsgáló véleménye szerint a műemlékre is értékcsökkenést kellene elszámolni, valamint maradványértéket szükséges megállapítani. Véleményük szerint a maradványérték mértékét ennél jóval alacsonyabban, 30% körül kellene meghatározni. Érvelésük szerint a gyakorlatban ez a szokásos mérték. A Társaság nem szeretne változtatni a számviteli politikáján. Ingatlan értékbecsléssel rendelkeznek. Az értékbecslés nemzetközi szinten készült (komoly szakértői munka), a cégcsoport többi ingatlanára is elkészült, a céget finanszírozó bankok megrendelésére. Az értékbecslést rendszeresen elvégezték.


Kérdés
Elfogadható-e a Társaság által alkalmazott becslés, számviteli politika? Milyen szakmai megfontolások alapján elfogadható a mérlegben kimutatott ingatlanérték? Egyetértés van-e abban, hogy különböző jellegű/minőségű ingatlanokat, mint műemlék / nem műemlék esetében eltérő politikának, számviteli becslésnek lehet helye?

A kérdező által jónak ítélt válasz, megoldás, beleértve a kérdező által lényegesnek ítélt törvényi hivatkozásokat, felhasznált szakirodalmi anyagokat.
Véleményünk szerint helyes a társaság által alkalmazott becslés és számviteli politika. Ezt az ingatlanokról készült értékbecslés is alátámasztja. Az új könyvvizsgáló által végzett könyvvizsgálat jelenleg még folyamatban van."

2018. április

A kérdésben szereplő műemlék épület a hatályos szabályok szerint nem tartozik azon eszközök körébe, amelyeknél a terv szerinti értékcsökkenés elszámolása kifejezetten tiltásra került volna. (52. § (5)) Ebből következően az általános értékelési szabályokat kell alkalmazni, azaz a tv. 52. § (1) bekezdését.

52. § (1) * Az immateriális javaknak, a tárgyi eszközöknek a hasznos élettartam végén várható maradványértékkel csökkentett bekerülési (beszerzési, illetve előállítási) értékét azokra az évekre kell felosztani, amelyekben ezeket az eszközöket előreláthatóan használni fogják (az értékcsökkenés elszámolása).

A jogalkotó azonban igyekezett rendezni azt az ellentmondást is, hogy egy eszköznek nem biztos, hogy mindig van terv szerinti értékcsökkenése. Erre vonatkozik az 52. § (6) bekezdés, amely szerint nem szabad értékcsökkenést elszámolni, ha az eszköz az értékéből tulajdonképpen nem veszít.

(6) * Nem szabad terv szerinti értékcsökkenést elszámolni az olyan eszköznél, amely értékéből a használat során sem veszít, vagy amelynek értéke - különleges helyzetéből, egyedi mivoltából adódóan - évről évre nő.
Ahhoz tehát, hogy valaki ne számoljon el az általános szabályok szerint terv szerinti értékcsökkenést, ahhoz bizonyítani kell tudni a (6) bekezdés szerint fennálló helyzetet. Azt gondolom, hogy mindig egyedileg kell minősíteni egy műemléki épület esetében is, hogy annak értéke nem csökkent. Ezzel a kérdéssel foglalkozik a CD jogtárban a 63/2017. évi Számviteli kérdés, amelyből idézném a következő vélemény részletet:
„A kérdésben említett műemléki védettségű ingatlan esetében a terv szerinti értékcsökkenés megállapításánál azt kell vizsgálni, hogy a használata során az ingatlan műszaki állapota, illetve értéke - különleges mivoltából adódóan - hogyan változik. Az ingatlanhoz kapcsolódó terv szerinti értékcsökkenés meghatározásánál mérlegelni szükséges, hogy a használata során a fizikai kopás mértéke, illetve különleges helyzetéből adódó eszmei értékének változása miként viszonyul egymáshoz. Amennyiben a megfelelő információk birtokában megállapítható, hogy a műemléki védettségű ingatlan értéke növekszik (illetve legalábbis nem csökken), úgy a számviteli törvény szerint nem szabad terv szerinti értékcsökkenést elszámolni utána.”

A fentiekből következik, hogy a jogalkotói szándék szerint ilyenkor nem szabad elszámolni terv szerinti értékcsökkenést. A becslés és a mérlegérték meghatározása tehát a számviteli törvénynek megfelelően készült és ha a feltételek fennálltak, akkor a becslés helyes lehet és a mérlegben szereplő ingatlan értéke is megbízható és valósnak minősül.

15. § (3) A könyvvitelben rögzített és a beszámolóban szereplő tételeknek a valóságban is megtalálhatóknak, bizonyíthatóknak, kívülállók által is megállapíthatóknak kell lenniük. Értékelésük meg kell, hogy feleljen az e törvényben előírt értékelési elveknek és az azokhoz kapcsolódó értékelési eljárásoknak (a valódiság elve).

A kérdés második részéhez: a különböző ingatlanok esetében, mint a műemlék, nem műemlék jellegű épületek értékelésére lehetséges-e eltérő számviteli politikák alkalmazása?
Véleményem szerint elképzelhető más fajta számviteli politika, mert az ingatlanok is különbözőek, más helyszínen találhatók, más anyagokból épültek, máskor épültek, stb. Ha nincs semmi különleges egy ingatlan esetében, akkor mindenki az általános értékelési szabályokat próbálja meg használni. Ezzel is probléma van a gyakorlatban, hiszen nem lehet tudni, hogy egy épület esetében mennyi a hasznos élettartam és főleg mennyi lesz a maradványérték. Előre tervezni 30-50 vagy 100 évet szinte lehetetlen. Még a pénznem is megváltozhat közben. A helyes becslés tehát arról szól, hogy mit akar a társaság az értékelés során és ezt hogyan rögzítette (szabályozta) a számviteli politikájában, majd mennyire következetesen alkalmazta a számviteli politikát a beszámoló készítés során. Az Szt. ezeket a becsléseket a vállalkozásokra bízza, ahogy egyes szakirodalmak is hivatkoznak a „hozzáértők értékítéletére” (Professional Judgement), akiknek hinni lehet, hogy a legjobb értékelést, a legjobb becslést készítik el. Mivel ezek a tényezők szubjektív becslések, mindig lehetnek véleménykülönbségek a társaság és a könyvvizsgáló között. Az azonban nem igazán jó érv egyik fél részéről sem, ha valaki kijelenti, hogy ez a szokásos mérték a gyakorlatban és megjelöl egy számot. (Pl. a 30%-os maradványértékről nekem fogalmam sincs, hogy miért éppen ez a jó érték, de elmondhatom a 70%-ról is ugyanezt!)

A fenti esetben azonban azt gondolom, hogy a társaság az Szt. szabályainak megfelelően járt el. Ha két ingatlan összeépült, akkor indokolt lehet az azonos számviteli politika használata, különösen akkor, ha azt értékbecslés is alátámasztja. A kérdés feltevője hivatkozott arra, hogy a társaság rendelkezik megbízható értékbecsléssel, így könnyen összevethető a könyv szerinti érték és az eszköz eszmei értéke. Egy nem műemlék típusú ingatlannál is el tudom képzelni, hogy különleges mivolta miatt nem számolok el terv szerinti értékcsökkenést. Gondoljuk egy olyan szállodára, amely esetén minősítéséből fakadóan a társaság nem engedheti meg magának, hogy kávéval leöntött szőnyeg legyen egy szobában, törött tükör a falon, az utcán lehulló vakolat legyen látható, stb. Ezeknél az ingatlanoknál a belátható időn belül nincs szükség felújításra, mert évről évre olyan mértékű az épület karbantartására fordított összeg, ami miatt nem kell sort keríteni felújításra. Természetesen azt azért lássuk be, hogy több száz éven keresztül ez nyilván nem tud így működni, előbb-utóbb szükség lesz felújításra, de ez véleményem szerint nem mond ellent a jelenleg alkalmazott konkrét gyakorlatnak.

Címkék: Értékcsökkenési leírás MaradványértékKonzultációs szolgálat