Főoldal / Tudástár / Konzultáció

Konzultáció



"Partnerünk 2016.12.27-én számlát állított ki egy a tulajdonában lévő ingatlanról. Az adásvételi szerződést 12.28-án benyújtották az illetékes kormányhivatalhoz, ahol azt befogadták, iktatták, a hatósági eljárás megindult, erről értesítést kapott az eladó. A szerződésben tulajdonjog fenntartást kötött ki az eladó a vételár teljes kiegyenlítéséig, mely nem történt meg 2016-ban, csupán 2017. január-február hónapokban két részletben. A birtokba adásra vonatkozóan 2017.12.31-i határidőt jelöltek meg a felek, ez nem történt meg a mai napig sem, legalábbis erre vonatkozó okmányt nem ismerünk, a közüzemi szolgáltatók továbbra is az "eladó" felé számláznak, aki befogadja ezeket a számlákat és kiegyenlíti őket. Az értékesítő társaság kivezette könyveiből az ingatlant egyéb ráfordításként és elszámolta egyéb bevételként a vételárat. Az ügylet jelentős nyereséget tartalmazott és ÁFA-mentes volt.

Kérdés
Megfelel-e partnerünk eljárása a számviteli törvény előírásainak, a Ptk-nak, ÁFA-tv-nek? Ha a birtokba adás mégis megtörtént volna 2016-ban, úgy helyes lenne-e a követett elszámolás?

A kérdező által jónak ítélt válasz, megoldás, beleértve a kérdező által lényegesnek ítélt törvényi hivatkozásokat, felhasznált szakirodalmi anyagokat.
Véleményünk szerint birtokba adás híján a dolog (ingatlan) átengedése/átadása nem történt meg, az ÁFA-tv. szerint nem történt értékesítés (sőt a Ptk. szerint sem), a számlázás helytelen. A tulajdonjog nem szállt át a vevőre 2016-ban, birtokába sem került az ingatlan, véleményünk szerint nem lehet kivezetni a könyvekből, nem lehet ezzel kapcsolatban ráfordítást és bevételt elszámolni, a kiállított számlát érvényteleníteni kellene. Pénzeszköz és egyéb eszköz átadása sem történt 2016-ban ezzel az ügylettel összefüggésben, így semmiféle könyvelési feladat nincs, a beszámolóban nem szerepelhet. Esetleg a beszámoló kiegészítő mellékletében lehetne bemutatni az ügyletet a későbbi (2017.?) jelentős vagyoncsökkenésre figyelemmel."

2017. március

Az ingatlan adásvételét a Ptk. szabályozza elsődlegesen:
6:215. § [Adásvételi szerződés]
(1) Adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles.
(2) Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.
6:216. § [Tulajdonjog-fenntartás]
(1) Az eladó a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja.
(2) A tulajdonjog-fenntartásra vonatkozó megállapodást írásba kell foglalni.
(3) Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a feltüntetésével az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni.

A fentiekből látszik, hogy a Ptk. szerint a tulajdonjog átruházása mellett a dolog birtokának az átruházására is köteles az eladó. A tulajdonjog fenntartható, de az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni. Ettől még a szerződés létrejött a felek között, egyező akarat mellett.
A teljesítés időpontjáról a Ptk. 6:34. § és 35. §-ok rendelkeznek.
6:34. § [A teljesítés általános szabálya]
A szolgáltatást a kötelem tartalmának megfelelően kell teljesíteni.
6:35. § [A teljesítés ideje]
(1) A teljesítés ideje meghatározható határnap vagy határidő tűzésével. Határnap tűzése esetén a szolgáltatást ezen a napon kell teljesíteni. Határidő megjelölése esetén a szolgáltatás a meghatározott időtartamon belül bármikor teljesíthető, kivéve, ha az eset körülményeiből az következik, hogy a jogosult választhatja meg a teljesítés időpontját.
(2) Ha a szolgáltatás rendeltetéséből a teljesítési idő megállapítható, a szolgáltatást ebben az időpontban kell teljesíteni.
(3) Ha a teljesítés idejét az (1)-(2) bekezdés alapján nem lehet megállapítani, a kötelezett a teljesítés előkészítéséhez szükséges idő elteltével köteles teljesíteni.

Az látható, hogy a szolgáltatás fogalma itt nem azonos a számviteli szolgáltatás fogalmával és az is, hogy a teljesítés időpontjáról a szerződésnek kell rendelkeznie. Ez elsődlegesen a tulajdonjog átszállással azonosítható be, de a birtokba adás megelőzheti a tulajdonjog átszállását, ebben az esetben a hasznok szedésére már jogosult az ingatlan vevője ettől az időponttól. Így a számvitelben is ez az időpont lehetne a teljesítés időpontja is.
Az ingatlanértékesítés teljesítési időpontjaként az áfa tv. szerint két időpont jöhet szóba. Egyik a tulajdonjog átszállásának napja, a másik az ingatlan birtokba adásának napja. Ha a birtokba adás korábbi, mint a szerződés szerinti tulajdonjog átadás (részletvétel, lízing, tulajdonjog fenntartással értékesítés), akkor a birtokba adás a teljesítés időpontja. Nyilván, ha a tulajdonjogot átadják az ingatlan tényleges fizikai átadása előtt, akkor azzal minden tulajdonosi jogosultságot megszerez a vevő (birtoklás, használat, rendelkezés), így ez esetben nincs annak jelentősége, hogy a „kulcsokat mikor adják át”, a tulajdonszerzés időpontja a teljesítési időpont lesz. Szakmai cikkben egy szakértő felhívja a figyelmet arra, hogy van ettől eltérő NAV álláspont, amely ellentétes a korábban kiadott APEH álláspontokkal is. Azaz az adóhatóság jelenlegi álláspontja az, hogy hiába szállt át a tulajdonjog, ha nem adták át ténylegesen az ingatlant, akkor nem történt meg a teljesítés. A szakértő szerint ez téves álláspont. (Vira Sándor 2016. július 12.: https://menedzserpraxis.hu/hir.php?hir_ID=3527) Én személy szerint osztom a szakértő véleményét ebben a kérdésben.
Azt azonban tudomásul kell venni, hogy a számviteli teljesítési időpont nem feltétlenül esik egybe az adókötelezettség keletkezésének időpontjával, és nem feltétlenül esik egybe a tényleges tulajdonjog megszerzésével sem. Például a pénzügyi lízing keretében megszerzett eszközök aktiválása az ügylet indulásakor már megtörténik, pedig ott is tulajdonjog fenntartás van szinte mindig. Vagy nincsenek érvényes hatósági engedélyek az üzemeltetésre, de maga a használatba vétel megtörtént, akkor is aktiválni kell az eszközt. Lásd Szt. 52. § (2) bekezdés végét! „Az üzembe helyezés időpontja az eszköz szokásos vállalkozási tevékenység keretében történő rendeltetésszerű hasznosításának a kezdő időpontja…..”
Gyakran a birtokba vétel hiányában is aktiváljuk az eszközöket, pl. úton lévő készlet. Nincs tehát olyan egyértelmű szabály a számvitelben történő aktiválásra, mint mondjuk az IFRS-ek rendszerében, ahol létezik olyan eszköz fogalom, ami definiálja magát az aktiválhatóság kritériumát.
Konzultálva ingatlanjogásszal, arra a következtetésre jutottam, hogy a szerződés szerint megvásárolt ingatlant a könyvekben a szerződés szerinti tulajdonosnak kellene bemutatni, ez felel meg leginkább a megbízható és valós összképnek. Mivel nem került használatba vételre, beruházásként kellene a mérlegben szerepeltetni. A tulajdonjog fenntartás igazából az eladó biztosítéka „nemfizetés” esetére, és nem arról szól, hogy az ügylet ne is jöjjön létre addig, amig a pénzügyi rendezés meg nem történt. Az ingatlannyilvántartásban széljegyként megjelenő információk sem arra utalnak, hogy nem jött létre az ügylet, ahol ráadásul az eredeti időpontra jegyzik majd be a változást tudomásom szerint. Az állományba vétel mellett szól az is, hogy a normál számvitel teljesítés alapú és nem pénzforgalmi szemléletű. (Nem állítom, hogy a pénzügyi teljesítés ne lehetne egyben a teljesítés időpontja is, ha a felek kifejezetten ebben állapodtak meg. (Lásd a Ptk. biztosította lehetőségeket!) ) Ha jogi értelemben nemfizetés miatt meghiúsul az ügylet, akkor majd helyre lehet állítani az eredeti állapotot a számvitelben, ami éven belül azt jelenti, hogy egyszerű stornó tételeket kell könyvelni, ha csak a következő évben derül ki a meghiúsulás, akkor pedig önellenőrzést kell végrehajtani. A fenti érvekből következően helyesnek gondolom az eladó számlakibocsátását és az eszköznek a könyvekből való kivezetését. A vevőnek pedig állományba kellene venni az eszközt a beruházások között, mert ez fejezi ki leginkább a valódiságot. Azt azonban szeretném hozzátenni, hogy ez a megoldás a felek kölcsönös akaratán múlik, ahogy a szerződést is ennek szellemében írták alá. Vita esetén bármely más – ettől eltérő - megoldás jogszerű lehet, köztük az is, amelyet a kérdező felvázolt. A válaszból az remélem kiderült, hogy nincs egyértelműen üdvözítő megoldás, amely minden törvénynek egyaránt képes megfelelni. Én személy szerint a számviteli törvény logikáját részesítettem előnyben, figyelembe véve, hogy melyik megoldás képes leginkább biztosítani a megbízható és valós összképet.
Azt még szeretném megjegyezni, hogy a kérdésben szereplő 2017. december 31-i dátumra vonatkozó információ nem elírás? „…birtokba adásra vonatkozóan 2017.12.31-i határidőt jelöltek meg a felek, ez nem történt meg a mai napig sem, …”
Hát nem is tudott megtörténni, mert még messze van 2017. december 31. Ha 2016. december 31-et jelöték meg a felek, akkor érthető a szöveg. Ha a kifizetés megtörtént 2017. január-február hónapban, akkor vélhetően mérlegkészítésig a pénzügyi rendezés is lezajlott, tehát ez is arra utal, hogy az ügylet létrejött és nem meghiúsult. Ez is azt támasztja alá, hogy beruházásként állományba kellene venni az eszközt a vevőnél a 2016. évi mérlegben és üzembe helyezni pedig akkor, ha a birtokba adás is megtörtént és azt valóban hasznosítják is.

Címkék: Tárgyi eszközök